Hypotheekvormen

Bij een hypotheek zal er altijd rente betaald moeten worden. Daarnaast zal er meestal sprake zijn van aflossing(en). De manier waarop afgelost wordt loopt bij de verschillende hypotheekvormen sterk uiteen, hetgeen verstrekkende fiscale consequenties heeft. Hierbij zijn ondermeer de volgende vormen mogelijk:

De lineaire hypotheek

De lineaire hypotheek is de oudste en eenvoudigste hypotheekvorm. De hoofdsom wordt in vaste termijnen afgelost. Daarnaast moet rente betaald worden, die snel minder wordt, door de kleiner wordende hoofdsom.
Nadeel van een lineaire hypotheek is, dat met de snel teruglopende rente ook de fiscale aftrekpost snel terug loopt, hetgeen deze hypotheek fiscaal niet erg interessant maakt. Daarnaast heeft deze hypotheek in het begin in vergelijking met de andere hypotheekvormen hoge lasten, waardoor het maximaal te lenen bedrag laag is.
De linaire hypotheek is met name geschikt voor iemand, die in een relatief korte periode al veel af wil lossen om zo snel eigen vermogen (belegd in het huis) op te bouwen.

De annuïtaire hypotheek

Bij de annuïteitenhypotheek is het af te lossen bedrag zodanig berekend dat het totaal te betalen bedrag aan rente en aflossing gedurende de gehele looptijd gelijk blijft. Althans bij gelijkblijvend renteniveau. In de beginjaren is het aflossingsgedeelte gering en het rentedeel groot. Gedurende de looptijd verandert dat. Het aflossingsdeel wordt dan groter en het rentedeel kleiner. De nettomaandlast is in de beginjaren het laagst, omdat er dan veel (fiscaal aftrekbare) rente betaald wordt. Naarmate de looptijd vordert, wordt het rentedeel in het maandelijks te betalen bedrag steeds kleiner. Daarmee wordt de renteaftrek eveneens kleiner en stijgt dus de netto maandlast.
De aanvangslasten zijn betrekkelijk laag. Het maximaal te lenen bedrag is hierdoor een stuk hoger dan bij de lineaire hypotheek.
Een nadeel van deze hypotheekvorm is, dat er in het begin weinig afgelost wordt, zodat er in de eerste jaren ook weinig eigen vermogen opgebouwd wordt. Doordat de hoofdsom lang hoog blijft, betaalt u bovendien over de hele looptijd in totaal meer rente dan bij de lineaire hypotheek. Doordat het aftrekbare rentedeel steeds kleiner wordt, wordt ook het belastingvoordeel steeds kleiner. Hierdoor is de annuïtaire hypotheek evenals de linaire hypotheek fiscaal niet zo interessant.

De aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt u slechts rente over het geleende bedrag.
Banken financieren over het algemeen maximaal 75 tot 100 % van de executiewaarde van de woning aflossingsvrij. De executiewaarde is het bedrag dat een woning bij gedwongen verkoop zal opbrengen. Dit komt ongeveer overeen met ca. 85 % van de normale marktwaarde.
Het totale hypotheekbedrag kan ook uit een combinatie van een aflossingsvrije lening met een lening, waarbij wel afgelost wordt (lineair, annuïteit, levenhypotheek, spaarhypotheek etc.) bestaan.
Het voordeel van geheel of gedeeltelijk aflossingsvrij financieren is, dat de maandlast laag is, er wordt immers niet of weinig afgelost. Nadeel is dat er minder eigen vermogen opgebouwd wordt. Sinds 1 januari 2001 is bovendien de hypotheekrente nog maar 30 jaar aftrekbaar. Daarom is voorzichtigheid geboden bij een te groot aflossingsvrij deel. Na 30 jaar gaat voor het restant van de hypotheek de netto maandlast immers fors omhoog.

De krediethypotheek

Deze hypotheekvorm is daardoor uitermate geschikt voor mensen, die een ruime overwaarde in hun woning hebben (de woning is veel meer waard dan er op gefinancierd is). Een krediethypotheek of doorloophypotheek kan ook worden gebruikt voor consumptieve bestedingen. Hierbij dient u echter wel rekening te houden dat alleen rente over de opnames bestemd voor (verbetering) van de eigen woning fiscaal aftrekbaar zijn. De krediethypotheek heeft meestal de vorm van een rekening courant. Alleen over het opgenomenbedrag is er rente verschuldigd. Een beperking van het hypothecaire krediet is dat alleen een variabele rente gekozen kan worden. Doorgaans onderscheid men twee vormen van variabele rente, nl. de korte euriborrente verhoogd met een maatschappij-opslag  of de variabele maatschappijrente. Vanuit historisch perspectief blijkt dat de variabele rente voor krediethypotheken lager is dan hypotheken met een lange rentevaste periode. De laatste jaren is er weinig verschil tussen hoogte voor de variabele rente en de hoogte van rente met langere looptijd. Afhankelijk van het benodigde bedrag (i.v.m. eerste kosten) blijft de rente lager dan de meeste consumptieve leningen. Veelal betreft de krediethypotheek een 2de hypotheek die alleen bij de maatschappij waar de eerste hypotheek is afgesloten kan worden afgesloten.

De (traditionele) levenhypotheek

De levenhypotheek is de eerste van een aantal hypotheekvormen, waarbij niet periodiek afgelost wordt, maar het uiteindelijk af te lossen bedrag bij elkaar gespaard wordt in een kapitaalverzekering. Aangezien pas op het einde van de looptijd de lening in één keer helemaal wordt afgelost, wordt er de gehele looptijd dezelfde, fiscaal aftrekbare, hypotheekrente betaald. Daarnaast wordt er door spaarpremies in de kapitaalverzekering te storten een bedrag bij elkaar gespaard om op het einde van de looptijd de lening geheel of gedeeltelijk af te lossen. In de kapitaalverzekering wordt, fiscaal onbelaste, rente of, indien de spaarpremies belegd worden, beleggingsrendement bijgeschreven.
Het grote voordeel van deze hypotheekvorm is het grote fiscale voordeel, dat wordt genoten doordat aan de ene kant gedurende de gehele looptijd hypotheekrente over het bedrag van de oorspronkelijke hypotheeksom afgetrokken kan worden. Terwijl aan de andere kant onbelaste creditrente of beleggingsrendement in de gemengde verzekering genoten wordt. Hierdoor geniet u netto een hogere rente of een hoger rendement over de gespaarde premies, dan dat u netto aan debetrente zou besparen door gewoon af te lossen.
Wil de creditrente of het rendement binnen de verzekering fiscaal onbelast zijn, dan moet er wel aan de volgende fiscale regels voldaan worden.
De polis moet opgemaakt worden als Kapitaalverzekering Eigen Woning. Dat heeft tot gevolg, dat de uitkering uit de polis gebruikt moet worden om af te lossen op de hypotheek. Zou de uitkering toch ergens anders voor gebruikt worden, dan moet alsnog fiscaal afgerekend worden over het bijgeschreven rendement of de bijgeschreven rente in de polis.
De uitkering is slechts fiscaal onbelast voor zover zij niet hoger is dan de hypotheek en voorzover zij niet meer bedraagt dan € 145.000 per belastingplichtige na 20 jaar aaneengsloten premiebetaling. Per echtpaar of twee samenwonenden is dat dus € 290.000. Indien tussen de 15 en 20 jaar aaneengesloten premie is betaald, dan bedraagt de vrijstelling € 32.900. De genoemde maximumbedragen worden overigens geïndexeerd, ze worden verhoogd met de algehele prijsontwikkeling / inflatie). Dit betekent, dat als u nu een levenhypotheek sluit, de vrijstelling op het ogenblik dat er uitgekeerd gaat worden veel hoger zal zijn dan de bovengenoemde bedragen. Indien u binnen 15 jaar besluit de polis te beëindigen zal de verzekeringsmaatschappij het opgebouwde spaarkapitaal uitkeren. Over de bijgeschreven rente in dat bedrag zult u dan echter met de fiscus moeten afrekenen.
Tijdens de looptijd van de levenhypotheek mag in enig verzekeringsjaar nooit meer dan tien maal zoveel premie betaald worden (bandbreedte), als in het jaar, waarin de minste premie is betaald.
In de oudste levenhypotheken werd over de spaarpremies een creditrente vergoed gelijk aan een goede spaarrente. Deze levenhypotheken hebben hun bestaansrecht in feite verloren met de opkomst van de spaarhypotheek . In de spaarhypotheek wordt over de spaarpremies namelijk een creditrente vergoed, die gelijk is aan de hypotheekrente, hetgeen altijd een stuk hoger is dan een spaarrente.

Levenhypotheken, die thans veel gesloten worden, zijn de levenhypotheken, waarbij de spaarpremies belegd worden in aandelenfondsen, ook wel beleggingshypotheken genoemd. De rendementen van deze fondsen zullen waarschijnlijk een stuk hoger zijn dan de gemiddelde hypotheekrente. U dient zich echter te realiseren, dat het rendement achteraf tegen kan vallen. Rekent u echter met realistische rendementen, dan is dat risico doorgaans acceptabel. Sommige financiers bieden tegenwoordig andere hypotheekvormen aan, waarin combinaties gemaakt kunnen worden, zodat een deel van de spaarpremies in aandelenfondsen belegd wordt en over een ander deel van de spaarpremies een creditrente gelijk aan de hypotheekrente wordt vergoed. Op die manier kan gekozen worden voor een combinatie van hoog, risicovoller rendement en een, zekere creditrente.

Extra voordeel met een "hoog/laag-constructie".
Omdat het fiscale voordeel van de levenhypotheek voor een groot deel schuilt in het onbelast zijn van de creditrente over de gestorte spaarpremies, is het voordeel groter naarmate er meer creditrente genoten wordt. Dit kan bereikt worden, door in plaats van iedere maand gedurende de gehele looptijd dezelfde premie te storten, in de beginjaren zo veel mogelijk en in de volgende jaren veel minder te storten. Op die manier bouwt u heel snel al een aardig kapitaal op in de polis, waarover vervolgens heel lang de fiscaal onbelaste rente (en de rente over de rente) bijgeschreven wordt. In totaal betaalt u hierdoor veel minder premie.
De fiscus stelt wel als voorwaarde, dat tijdens de looptijd van de levenhypotheek in enig verzekeringsjaar nooit meer dan tien maal zoveel premie betaald wordt, als in het jaar, waarin de minste premie wordt betaald.
Het is natuurlijk niet altijd mogelijk om in de eerste jaren na de aankoop van een woning een extra hoge premie te moeten betalen. Voor mensen, die over enig spaargeld beschikken is hiervoor een oplossing. Uit het eigen geld wordt op een zogenaamd premiedepot gevormd, waaruit vervolgens de hoge premies in de beginjaren afgeschreven worden. De financiering wordt hierdoor iets hoger. U kunt het geld dat u op het premiedepot stort immers niet meer gebruiken om een deel van de koopsom te betalen. U gaat hierdoor iets meer hypotheekrente betalen. De spaarpremie wordt echter lager. Omdat er door de hoog/laag-constructie meer rente in de polis wordt bijgeschreven, hoeft u namelijk minder zelf te storten. Doordat de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is, is het bedrag dat u netto meer betaalt aan hypotheekrente kleiner, dan het bedrag dat u uitspaart op de premie. Door de fiscale wetgeving ontstaat dus de vreemde situatie, dat u netto minder gaat betalen voor een hogere financiering!

Hypotheek met beleggingsrekening

Bij deze hypotheekvorm wordt de aflossing van de schuld op de einddatum opgebouwd via een beleggingsrekening. De opgebouwde waarde in de beleggingsrekening valt echter onder box 3 en heeft u niet de mogelijkheid zoals bij een beleggingsverzekering het spaarkapitaal binnen de vrijstelling (kapitaalverzekering eigen woning) van box 1 op te bouwen. Deze vorm kan worden gekozen indien het gaat om de financiering van een 2de woning die bijvoorbeel bestemd is voor verhuur of als 2de verblijf.

Hypotheek met garantieverzekering

Deze hypotheek is een moderne levenhypotheek waarbij de aflossing op de einddatum grotendeels gegarandeerd is, maar u de mogelijkheid heeft deze te combineren met winstdeling of de overrente ontstaan vanuit de winstdeling te benutten voor opbouw van extra kapitaal gevormd door de keuze voor een bepaald fonds. Op deze wijze kunt heeft u vooraf meer garantie dat de hypotheekschuld op de einddatum kan worden afgelost, maar u tevens de mogelijkheid bezit extra kapitaal op te bouwen voor aflossing. De vorm waarbij u kiest voor winstdeling die wordt benut voor bijvoorbeeld een aandelen of obligatiefonds noemt men winsttransmissie.

De spaarhypotheek

De spaarhypotheek is in feite een verbeterde versie van de eerste levenhypotheken. De 'verbetering' bestaat uit het feit dat de maatschappij op de spaarpolis dezelfde rente vergoedt als u verschuldigd bent voor de lening/hypotheek. U bent hierdoor altijd verzekerd van een creditrente, die veel hoger is dan u op een spaarrekening zou kunnen krijgen. Doordat de creditrente fiscaal onbelast is, is in de spaarhypotheek ook het belastingvoordeel extra hoog, hetgeen leidt tot lage netto maandlasten. De fiscale voorwaarden zijn voor de spaarhypotheek gelijk aan die van de levenhypotheek.
Extra voordeel met een "hoog/laag-constructie".
Omdat het fiscale voordeel van de spaarhypotheek (net als bij de levenhypotheek) voor een groot deel schuilt in het onbelast zijn van de creditrente over de gestorte spaarpremies, is het voordeel groter naarmate er meer creditrente genoten wordt. Dit kan bereikt worden, door in plaats van iedere maand gedurende de gehele looptijd dezelfde premie te storten, in de beginjaren zo veel mogelijk en in de volgende jaren veel minder te storten. Op die manier bouwt u heel snel al een aardig kapitaal op in de polis, waarover vervolgens heel lang de fiscaal onbelaste rente (en de rente over de rente) bijgeschreven wordt. In totaal betaalt u hierdoor veel minder premie.
De fiscus stelt wel als voorwaarde, dat tijdens de looptijd van de levenhypotheek in enig verzekeringsjaar nooit meer dan tien maal zoveel premie betaald wordt, als in het jaar, waarin de minste premie wordt betaald. Voor spaarhypotheken geldt doorgaans een renteopslag van 0,2%.
Het is natuurlijk niet altijd mogelijk om in de eerste jaren na de aankoop van een woning een extra hoge premie te betalen. Voor mensen, die over enig spaargeld beschikken is hiervoor een oplossing. Uit het eigen geld wordt op een zogenaamd premiedepot gevormd, waaruit vervolgens de hoge premies in de beginjaren afgeschreven worden. De financiering wordt hierdoor iets hoger. U kunt het geld dat u op het premiedepot stort immers niet meer gebruiken om een deel van de koopsom te betalen. U gaat hierdoor iets meer hypotheekrente betalen. De spaarpremie wordt echter lager. Omdat er door de hoog/laag-constructie meer rente in de polis wordt bijgeschreven, hoeft u namelijk minder zelf te storten. Doordat de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is, is het bedrag dat u netto meer betaalt aan hypotheekrente kleiner, dan het bedrag dat u uitspaart op de premie. Door de fiscale wetgeving ontstaat dus de vreemde situatie, dat u netto minder gaat betalen voor een hogere financiering!
Wel bestaat het gevaar dat bij een te hoge eerste storting de verhouding tussen hoog -en laagstortingen niet meer voldoen aan de fiscale bandbreedte van 1:10. Wanneer de rente namelijk stijgt, betaald u ook minder premie (periodieke laagstortingen).

De spaar/levenhypotheek

Door verschillende financiers aangeboden onder namen als Meegroeihypotheek, Future Hypotheek Plan, Spaar-Toekomsthypotheek etc. de mogelijkheid om over een deel van de spaarpremies een creditrente te genieten, die even hoog is als de hypotheekrente (zoals bij de spaarhypotheek) en de rest van de premies in aandelenfondsen te beleggen (zoals bij de beleggingshypotheek). Op die manier kan een mix samengesteld worden van beleggen en sparen.
Tijdens de looptijd kan de verdeling van de spaarpremies over de verschillende fondsen veranderd worden. En vaak kan zelfs het reeds gespaarde kapitaal geheel of gedeeltelijk in andere fondsen ondergebracht worden. Daarmee kan ook de verhouding sparen en beleggen tussentijds nog aangepast worden. Soms gelden voor dat laatste overigens wel boeterentebepalingen.
Voor de spaar/levenhypotheek gelden dezelfde fiscale voorwaarden als voor de levenhypotheek.
Ook bij de spaar/levenhypotheek is er extra fiscaal voordeel te behalen met een hoog/laag-constructie, eventueel in combinatie met een premiedepot.

De hybridehypotheek

De hybridehypotheek is een combinatie van verschillende hypotheekvormen. Met de hybridehypotheek kunnen de voordelen van verschillende hypotheken soms beter worden benut. Afhankelijk per maatschappij bestaat de totale hypotheek maximaal uit 5 verschillende hypotheekvormen. De verbeterde levenhypotheken zijn hypotheken gekoppeld aan een Unit-linked verzekering of Universal-life verzekering.

De budgethypotheek

Een nieuw fenomeen is de budgethypotheek waarbij door beperkende voorwaarden een lagere rente wordt gehanteerd. Bij de reguliere hypotheektarieven geldt doorgaans dat bij een tussentijdse rentedaling in het aanvraagtraject de zgn.passeerrente verlaagd wordt. Bij de budgethypotheek geldt dan dat de offerterente gelijk is aan de passeerrente. Normaal gesproken kunt u bij verkoop van het huis de bestaande hypotheek boetevrij aflossen. Bij budgethypotheken is meestal bij verkoop of vrijwillige vervroegde aflossing een boeterente verschuldigd die vaak kan oplopen tot 3% van de schuld tenzij men binnen een bepaalde tijd bij dezelfde maatschappij blijft. Voor mensen die zeker weten dat zij niet meer gaan verhuizen of vooraf voornemens zijn niet te willen wisselen van maatschappij kan de budgethypotheek financieel aantrekkelijk zijn.

De startershypotheek

De startershypotheek, ook wel aangeboden onder namen als Generatiehypotheek, kenmerkt zich door een hoog verhoudingspercentage lening/executiewaarde tot 130%. Daarnaast kenmerkt deze hypotheekvorm zich door de acceptatie van overige zekerheden naast het hypotheekrecht. Deze zekerheden kunnen worden verdeeld in zakelijke zekerheden en persoonlijke zekerheden. Een veel voorkomende extra persoonlijke zekerheid is de borgstelling. Hierbij staan ouders, familie of andere personen persoonlijk borg met hun eigen vermogen door zich hoofdelijk (mede)aansprakelijk te stellen voor de hypotheekschuld. Niet iedere maatschappij is hiertoe bereid en uiteraard vershillen ook hierin de voorwaarden financier. Vaak geldt een verhoogd rentepercentage en een maximum aan borgstelling. Andere zekerheden zoals garantstelling komen ook voor. De starterhypotheek is bestemd voor mensen die voor het eerst een woning kopen en/of mensen met een laag inkomen.

De effectenhypotheek

Bij de effectenhypotheek worden er aandelen of participaties in belegginsfondsen gekocht.
Indien er bovenop de totale aanschafkosten van de woning extra geleend is om de effecten aan te kunnen schaffen, dan is de rente van dat stuk van de hypotheek niet als hypotheekrente aftrekbaar. Indien u eigen geld heeft (bijvoorbeeld in de vorm van overwaarde in uw oude woning), dan is dit geen probleem. Maar ook als u geen eigen geld heeft en wel extra leent voor de aankoop van effecten, dan levert het niet aftrekbaar zijn van dit relatief klein deel van de totale hypotheek geen onoverkomelijke problemen op in de maandlasten.
Zwaarder weegt, dat de waarde van de beleggingen in box 3 meegeteld dienen te worden. Dat wil zeggen dat er boven de vrijstelling van € 20.014 per persoon 1,2 % belasting over de waarde van de effecten betaald dient te worden. De vrijstelling kan bovendien al opgesoupeerd zijn door andere vermogensbestanddelen in box 3. (Het eventueel extra geleende bedrag voor de aanschaf van de effecten mag daarbij op de waarde in mindering gebracht worden.) Tegenover dit belangrijke nadeel staan ook voordelen. Ten eerste mag het kapitaal dat ontstaat door de groeiende effecten vrij besteed worden, terwijl het belastingvrij gegenereerde kapitaal bij een levenhypotheek of een spaarhypotheek verplicht afgelost dient te worden op de hypotheek. Verder gelden er ten aanzien van het effectendepot geen beperkingen ten aanzien van stortingen, opnames en looptijd.
Uiteraard is het mogelijk om in een hypotheekconstructie een combinatie te maken van elementen uit de effectenhypotheek en de levenhypotheek of de spaarhypotheek. Op die manier kan vaak de gewenste balans tussen flexibiliteit en fiscaal onbelaste vermogensopbouw gevonden worden.

De 'opeethypotheek' c.q. overwaardehypotheek

Er zijn meerdere 'opeetconstructies' mogelijk waarbij met een gedeelte van de overwaarde een extra hypotheek wordt gevestigd. De overwaarde wordt hierbij op een vaste renterekening gestort of er kan een directe lijfrente voor worden aangekocht. De extra opgenomen hypotheek op basis van de overwaarde valt in box 3 waardoor de rente en de kosten voor de extra hypotheek niet aftrekbaar zijn. Wel wordt de schuld van de extra hypotheek t.o.v. het extra verkregen vermogen (overwaarde) op de vaste renterekening of lijfrente in box 3 met elkaar tegen verrekend zodat hierover geen vermogensrendementsheffing hoeft te worden betaald. Wij hebben op het gebied van 'opeethypotheken' meerdere mogelijkheden.